In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile di lettera di disdetta contratto di locazione a uso abitativo da parte del conduttore.
Disdetta Contratto di Locazione a Uso Abitativo da Parte del Conduttore
Quando un inquilino decide di lasciare un alloggio, deve distinguere bene tra tre situazioni: la mancata rinnovazione alla scadenza naturale del contratto, il recesso anticipato “per gravi motivi” durante il rapporto e l’eventuale recesso convenzionale senza necessità di motivazione se pattuito nel contratto. Il quadro normativo di riferimento è la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che disciplina le locazioni abitative, e alcune norme del codice civile e della legge 392/1978; a ciò si aggiungono i modelli contrattuali ministeriali che chiariscono forma e preavvisi. La regola base è che il conduttore può recedere in qualsiasi momento solo se ricorrono gravi motivi, con un preavviso di sei mesi; in alternativa, può avvalersi di clausole di recesso libero ove inserite in contratto, oppure attendere la scadenza e comunicare di non voler proseguire. L’articolo 3, comma 6, della legge 431/1998 sancisce espressamente il diritto di recesso per gravi motivi con preavviso di sei mesi, che va comunicato al locatore; è la norma cardine da cui partire.
Sul piano pratico, la forma della comunicazione non è lasciata al caso: i modelli contrattuali-tipo allegati al decreto ministeriale 16 gennaio 2017, che attuano la legge 431/1998 per i canoni concordati, i transitori e gli studenti, richiedono espressamente l’invio di una lettera raccomandata per il recesso del conduttore e indicano i termini di preavviso. Nel modello per i contratti “ordinari” a canone concordato è scritto che il recesso per gravi motivi va preannunciato “mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima”, con l’avvertenza che il preavviso deve “recapitarsi”, il che radica il momento iniziale nel ricevimento da parte del locatore. Lo stesso impianto è ripreso nel modello per i contratti transitori, nel quale la clausola di recesso del conduttore prevede la raccomandata e lascia alle parti, in sede di accordo territoriale, la definizione del termine concreto di preavviso, spesso più breve dell’ordinario. Per gli studenti universitari la modulistica ministeriale è ancora più chiara: si parla di raccomandata e di un preavviso di tre mesi per il recesso per gravi motivi. Queste previsioni, pubblicate in Gazzetta Ufficiale, sono un riferimento sicuro anche quando si usano contratti diversi, perché esprimono la prassi consolidata del settore.
Occorre poi capire che cosa rientra nei “gravi motivi”. La legge non li elenca, perché vuole lasciare spazio a circostanze oggettive sopravvenute, non imputabili al conduttore, imprevedibili e tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; la nozione è frutto di elaborazione giurisprudenziale ed è stata costantemente letta in questo senso. Da un lato, quindi, rientrano tipicamente fatti come trasferimenti di lavoro, perdita dell’occupazione, problemi di salute o familiari che impongono un cambio di città; dall’altro, non vi rientrano scelte meramente soggettive o programmabili. La comunicazione di recesso deve indicare i gravi motivi e, quando possibile, allegarne prova, perché il locatore potrà contestare la legittimità del recesso se li ritiene insussistenti; ma se i presupposti ricorrono, il conduttore è legittimato a liberarsi dal vincolo rispettando il semestre di preavviso. La fonte normativa resta l’art. 3, comma 6, L. 431/1998, cui si affianca, per i contratti-tipo, la clausola di recesso ministeriale con raccomandata e termini; ciò aiuta a progettare una comunicazione completa e corretta.
C’è poi lo spazio contrattuale per un recesso convenzionale senza necessità di “gravi motivi”. Nella prassi, soprattutto negli accordi territoriali a canone concordato, le parti prevedono la facoltà del conduttore di recedere in ogni momento con un preavviso—di regola sei mesi, talvolta più breve—anche senza dover documentare circostanze straordinarie. Esempi di tali clausole compaiono negli accordi locali depositati dai Comuni, che recepiscono la facoltà concessa dal decreto del 2017: si tratta di pattuizioni pienamente legittime e molto utili se si ricerca flessibilità, soprattutto in contesti lavorativi o familiari dinamici. Se il contratto che stai eseguendo contiene una clausola del genere, basterà rispettare il preavviso pattuito nei modi e nei tempi indicati.
Quando il recesso si colloca in prossimità della scadenza, cambia lo scenario. Nei contratti “4+4” o “3+2”, la modulistica ministeriale prevede espressamente che, alla scadenza del periodo di proroga, ciascuna parte possa rinunciare al rinnovo, comunicandolo con raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza; per gli studenti, invece, la disdetta per non rinnovare può essere inviata tra uno e tre mesi prima a seconda del modello allegato. In questi casi non è necessario addurre gravi motivi: si tratta di una scelta legittima di non proseguire oltre la durata legale, che evita la rinnovazione tacita. Anche qui, il mezzo formale resta la raccomandata, proprio perché i modelli tipo impongono di “recapitare” l’avviso entro il termine.
È importante collegare il recesso o la cessazione del rapporto agli adempimenti fiscali. La chiusura anticipata del contratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni attraverso il modello RLI (anche tramite RLI Web), con versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro nel regime ordinario. L’obbligo di comunicazione grava sulle parti del contratto e può provvedervi anche il conduttore; l’Agenzia chiarisce che la registrazione o gli adempimenti successivi possono essere curati dal proprietario o dall’inquilino e, in regime ordinario, la responsabilità per l’imposta è solidale. Se il contratto è in cedolare secca, l’imposta fissa di 67 euro non è dovuta, ma la comunicazione della risoluzione resta necessaria. Le guide e le istruzioni ufficiali dell’Agenzia riportano puntualmente questi principi, compresa l’esenzione dall’imposta fissa in caso di cedolare.
Quanto agli effetti economici e ai rapporti con il locatore, il semestre di preavviso è il periodo durante il quale il contratto resta efficace; fino alla sua scadenza il canone continua ad essere dovuto, salvo diversi accordi. Nulla vieta, infatti, che le parti convengano una data di rilascio più ravvicinata (la cosiddetta risoluzione consensuale), caso in cui l’evento andrà ugualmente comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI. In assenza di accordo, rispettare il preavviso tutela da richieste di canoni oltre il termine; se si lascia l’immobile prima, la controparte potrebbe pretendere il pagamento fino al compimento del periodo di preavviso, a meno che non subentri un nuovo conduttore o si trovi un’intesa. Sotto il profilo probatorio, la raccomandata con indicazione della data di efficacia e dei gravi motivi (se invocati) è il documento essenziale. Le fonti ufficiali sul recesso e sui modelli attestano questa struttura formale, che è utile replicare nella pratica.
Non va dimenticata la fase di rilascio dell’immobile. Al termine della locazione, l’inquilino deve restituire i locali nello stato in cui li ha ricevuti, salvo il normale deterioramento d’uso; si tratta di un obbligo fissato dall’articolo 1590 del codice civile. Sul deposito cauzionale vale ancora oggi l’articolo 11 della legge 392/1978, che fissa un tetto massimo di tre mensilità e riconosce al conduttore il diritto agli interessi legali, di regola con liquidazione annuale; alla riconsegna, il deposito va restituito detratte soltanto le somme giustificate da danni eccedenti l’uso normale o da oneri rimasti insoluti. Un verbale di riconsegna con lettura contatori e rilievo dello stato dei luoghi è prudente per evitare contestazioni, ma ciò che conta giuridicamente è l’adempimento agli artt. 1590 c.c. e 11 L. 392/1978.
Talvolta la cessazione discende da gravi inadempimenti del locatore (per esempio, vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso, violazioni gravi degli obblighi di mantenere il bene in stato da servire all’uso convenuto): in questi casi non si parla di “recesso”, ma di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile, rimedio che presuppone una valutazione giudiziale o un accordo tra le parti. È un percorso distinto, che non segue la scansione del preavviso di sei mesi, ma richiede rigore probatorio e, spesso, tutela davanti al giudice. Per la pianificazione ordinaria, tuttavia, il canale del recesso rimane lo strumento fisiologico e più lineare per l’inquilino.
Un cenno finale merita la varietà dei contratti. Nei “transitori” la durata è predeterminata e ancorata a una esigenza documentata; proprio per questo gli accordi territoriali e i modelli ministeriali contemplano un recesso del conduttore con preavviso specifico, da comunicare con raccomandata. Nei contratti per studenti universitari, la regola del preavviso è abbreviata a tre mesi per i gravi motivi e la disdetta per non rinnovare si colloca tra uno e tre mesi prima della scadenza, sempre con raccomandata. Nei contratti a canone concordato pluriennali, infine, ricompare il semestre di preavviso in caso di recesso e, alla scadenza di ciascun periodo legale, la facoltà di non rinnovare con raccomandata nei sei mesi anteriori. Il filo rosso resta invariato: comunicazione tracciabile, rispetto dei termini e successiva comunicazione fiscale della cessazione all’Agenzia delle Entrate.
Quanto detto vale per i contratti di locazione abitativa. Diverso è il discorso relativo agli affitti di altro tipo, relativamente ai quali è possibile vedere questa guida sul contratto di locazione commerciale.
La disdetta, infine, va sempre notificata al locatore a mezzo raccomandata. In fondo a questa pagina è disponibile un modello da utilizzare per scrivere una lettera di disdetta del contratto di locazione.
Modulo Disdetta Contratto di Locazione Uso Abitativo da Parte del Conduttore
Il fac simile è messo a disposizione in formato Doc e può essere modificato in modo semplice e veloce sul computer.
